|
|
   |
С 1 февраля в Украине в полном объеме вступили в силу предусмотренные правительственным постановлением № 231 от 4 марта 2013 года новые правила оценки недвижимости при заключении договоров купли-продажи имущества. Настолько новые, что впору говорить о революционных изменениях в данной сфере. В частности, появилось такое понятие, как «налоговая оценка» недвижимости. Ее в обязательном порядке необходимо делать при продаже квартиры-дома. Полученная сумма станет основой для расчета налога на недвижимость.
— Правительство, анонсируя нововведения, оправдывало их необходимостью повысить качество оценочных услуг, — говорит председатель организации работодателей «Одесская областная организация работодателей в сфере профессиональной оценки» Татьяна Данилова. — Также много говорилось о том, что создается удобная для граждан система оценки, которая, к тому же, будет стоить не больше 300 гривен. Правительство обещало усилить контроль государства за оценочной деятельностью, параллельно демонополизировав данный рынок услуг.
Задуманное удалось воплотить в жизнь. Но со знаком «минус». Как говорят оценщики со стажем, злополучное постановление Кабмина, напротив, создало все условия для монополизации рынка оценочных услуг в одних конкретных руках. Нет никакой гарантии, что уплаченные гражданами деньги будут в полном объеме доходить до бюджета. Наконец, подготовлена база для уничтожения института независимой профессиональной оценки, которая существует уже более двадцати лет.
Для обычных граждан, решивших сегодня купить-продать квартиру, тоже есть серьезная причина для огорчения и тревоги. Как утверждают специалисты, новые правила оценки представляют собой не что иное, как тщательно продуманную коррупционную схему, в результате которой данные о вашей недвижимости становятся доступными неопределенному очень узкому кругу лиц. А что дальше с этой информацией сделают мошенники и прохиндеи — предугадать несложно. Вполне может случиться, что оценишь квартиру только для того, чтобы ее... потерять.
Данный вывод можно сделать, если внимательно проанализировать новый порядок оценки. Раньше-то как было? Находишь специалиста, имеющего соответствующие разрешительные документы на данный вид деятельности. Приглашаешь его на объект. Оценщик приходит, тщательно осматривает квартиру-дом-дачу, после чего — с учетом увиденного! — готовит свое заключение. Процедура занимала от силы пару-тройку дней, стоила — как договоришься.
Сейчас все по-другому. Прежде всего, заказчика и оценщика развели. В прямом и в переносном смысле. Прием документов на оценку происходит теперь дистанционно. «Нового оценщика» для последующего налогообложения сделки купли-продажи (без его заключения ни один нотариус договор не зарегистрирует) необходимо искать на интернет-сайте Фонда государственного имущества. Причем, может вполне оказаться, что в городе, где живете, такого специалиста нет. В любом случае, ему нужно позвонить или связаться по электронной почте. Можно, конечно, отправить обычное письмо. Но сколько оно будет идти?
Дальше — еще интересней. Оценщик, приняв вашу заявку, в ответ — «электронкой», факсом или обычной почтой — высылает договор на выполнение соответствующих услуг. В этом документе указывается вид оцениваемого имущества, взаимные права и обязанности, стоимость и порядок расчетов, механизм урегулирования возможных споров.
После этого остается ждать. Пока оценщик проштудирует присланные вами документы, подготовит отчет об оценочной стоимости имущества и пришлет его курьерской или почтовой связью. Услуги доставки оплачивает опять-таки заказчик оценки. Согласно постановлению, на всю эту работу оценщику отводится ни много ни мало — 14 дней. Стоить его услуги должны не более 300 гривен за один объект. Хотя Фонд госимущества специально оговорил, что в его функции не входит контроль ценообразования в оценочной деятельности.
Впрочем, о реальной стоимости работ по оценке, и о том, какие поставлены законодательные преграды для того, чтобы оценочной деятельностью могли заниматься только свои, так называемые «модные» фирмы, расскажем в следующей публикации. Сейчас хотелось бы обратить внимание на вышеописанный порядок получения налоговой оценки недвижимости. Кто его может осилить? Зачем все это было придумано? Неужели новый порядок проще прежнего?
Начать следует с дистанционного порядка подачи документов. То есть оценщик не знает, кто ему заказал оценку. Хозяин недвижимости? Или мошенник, получивший доступ к копиям ваших правоустанавливающих документов и паспорта? Мало ли где мы предъявляем и оставляем эти ценные бумаги...Понятно, что все обещают хранить конфиденциальность и защиту персональных данных. Но для рейдеров и охотников на чужое имущество закон не писан. А заказав от вашего имени оценку недвижимости, можно начинать на нее охоту.
Второе: несложно заметить, что новый порядок подразумевает: заказчиком должен выступать человек трудоспособного возраста, живущий в населенном пункте уровня не ниже райцентра с устойчивой интернет-связью, который в ладах с компьютером. А если свой домик в деревне решила продать бабушка, не имеющая никакого представления о Всемирной паутине, у которой даже стационарного телефона нет? Ей что прикажете делать?
Третий момент: оценщик не несет никакой ответственности за составленный отчет. Ведь документы, характеризующие имущество, предоставляет заказчик. А оценщик их не проверяет, так как работает дистанционно. Чтобы закрепить эту абсурдную норму, к договору прилагаются «условия проведения оценки». В этом документе несколько пунктов. В частности, специально оговаривается согласие заказчика на то, что оценщик не будет осматривать объект недвижимости. Также человек, продающий квартиру, ставится в известность о том, что, согласно постановлению КМУ от 10 сентября 2003 года № 1440, «лица, которые предоставляют недостоверные выходные данные, использование которых во время оценки привело к предоставлению необъективного вывода о стоимости имущества, несут ответственность согласно законодательству».
Что же получается? У оценщика — ответственности никакой. Какие он получил документы, с такими и работает. А ведь далеко не каждый владелец недвижимости сможет разобраться в том, что нужно предоставлять. В квартире могла быть проведена, но не узаконена перепланировка. Или пристроен балкон, а владелец недвижимости забыл прислать соответствующие документы. Наконец, заказчик вполне может ошибиться в определении ценовой зоны, в которой находится продаваемая квартира. В центре она расположена или рядом с ним, а может, вообще на окраине.
Все это влияет на величину стоимости квартиры, которую специалист выводит методом сравнения с похожими объектами недвижимости. Методология очень спорная. Если говорить об Одессе, она позволяет сравнивать, к примеру, квартиру на улице 25-й Чапаевской дивизии с аналогичным помещением на улице Ядова. То есть, индивидуальный подход к оценке недвижимости новым порядком искоренен начисто.
А ответственность за достоверность полученных цифр несет — повторимся — исключительно заказчик. С суммы налоговой оценки необходимо платить налог. Если он неправильно посчитан — последствия несложно предугадать. Вплоть до привлечения к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов и признания договора купли-продажи недвижимости недействительным. Продавец может потерять квартиру, а покупатель деньги.
Самое печальное в этой ситуации, что посоветоваться в щепетильной ситуации практически не с кем. На рынок оценочных услуг — опять-таки благодаря правительственному постановлению № 231 — вышли субъекты хозяйствования, которые никогда оценкой не занимались. О том, почему так произошло, расскажем в следующей публикации.
Олег Суслов
(Окончание следует).