Ринок сiльськогосподарських земель Одещини iснує. Але — спотворений

Допоки 18-й рiк поспiль в українському суспiльствi триває дискусiя про необхiднiсть впровадження чи невпровадження ринку земель, вiн давно iснує, дiє i навiть розвивається за власними законами, викривленими заборонами чинного законодавства.

Про його обсяги (принаймнi з 2015-го по 2017 рiк) свiдчить «Монiторинг земельних вiдносин», презентований Свiтовим банком.

За даними «Монiторингу», на українському земельному ринку, i Одещини зокрема, у досить значних обсягах вiдбуваються транзакцiї купiвлi-продажу, оренди, iпотеки, спадкування, мiни-дарування. Лише за два роки на ринку сiльськогосподарчих земель в Українi було проведено понад 3,2 млн. транзакцiй. Обмеження (у виглядi мораторiю) не унеможливили цей ринок, а лише деформували його.

Як саме?

Понад 3 млн. операцiй (майже 95%) — це здавання землi в оренду (76,1%) або передавання її у спадок (18,3%).

Картина ринку Одещини аналогiчна: 75% — здавання в оренду, 19% — передавання землi у спадок, 3% — купiвля-продаж, 1% — мiна, 2% — емфiтевзис, 0% — iпотека.

Наочно бачимо, що левова частина усiх операцiй — оренда; друга за кiлькiстю — спадкування.

Причин тому декiлька, основна — зовсiм не ринкова. Це — вiдсутнiсть у власникiв альтернативи, якщо власник паю не може або не бажає обробляти пай сам. На сьогоднi оренда є домiнуючою операцiєю на ринку сiльськогосподарчих земель в Українi — як приватних, так i державних.

Зауважимо, що цi данi, з великою ймовiрнiстю, заниженi, адже не враховують «тiньову» оренду.

Чи вигiдно це власникам паїв? Навряд чи, адже за таких умов (коли у власника немає iнших варiантiв) розмiр орендної плати в принципi не може бути високим. Для порiвняння: середня плата за оренду паїв в Українi становить близько 50 долл., у Європi — 250—300 долл.

Землi не продаються?

Продаються, причому частина — легально. Близько 2,5 млн. га сiльськогосподарчих земель (площа бiльше 70% Одеської областi) не пiдпадають пiд дiю мораторiю — це дiлянки для ведення ОСГ, пiдсобного господарства, садiвництва та городництва. Ще частина продається, але з використанням тiньових та корупцiйних схем.

Наприклад, в умовах дiї мораторiю набув поширення так званий емфiтевзис, коли продається не земля, а право користування нею, причому хоч на 50, хоч на 100 чи й бiльше рокiв.

На Одещинi кiлькiсть земельних дiлянок, переданих на правах емфiтевзису, за липень 2015 — червень 2017 рр. зросла на 2,8 тис.

У тому, що землю продають «по-сiрому» (за допомогою мiни, дарування, фiктивного боргу, договорiв «заднiм числом») врештi-решт легко пересвiдчитись, якщо зайти на сайт оголошень ОLХ.

Смiшна i печальна iпотека

На сьогоднiшнiй день кредитування малих та середнiх фермерiв пiд заставу земельних дiлянок (як це практикується, наприклад, у європейських країнах) фактично неможливе, адже переважна їх бiльшiсть працює на землi на правах оренди.

Вiдповiдно, орендована земля не є для них активом, який можна використовувати для залучення банкiвського фiнансування, тобто взяти кредит на купiвлю пального, добрив чи на будiвництво сховищ для зберiгання вирощеної продукцiї.

Тому й вiдсоток iпотеки серед усiх транзакцiй виглядає смiшним i печальним водночас — 0,05% по Українi.

Що в результатi?

У результатi фiксуємо iснування ринку сiльгоспземель, який значно перекошений у бiк оренди, iз напiвзаконними «сiрими» схемами продажу земель та майже вiдсутньою iпотекою.

Тип такого ринку умовно можна назвати «орендно-цвинтарним», оскiльки власники паїв, якi не обробляють землю, фактично можуть або здати її в оренду, або передати у спадок. Спадкоємцi так само: або здавати, або лишати у спадок... Без варiантiв.

Як i в цiлому по Українi, за останнi роки ринок сiльгоспземель Одещини деформувався, пiдлаштовуючись пiд заборону вiльного обiгу та продажу земель.

Про певний рух у бiк обговорення формату ринку землi свiдчить поява «робочої версiї» законопроекту «Про обiг земель» вiд аграрного комiтету Верховної Ради. Крiм того, Верховна Рада зобов’язала Кабiнет Мiнiстрiв України розробити i подати до 1 березня 2019 року законопроект «Про обiг земель», який, вiдповiдно до перехiдних положень Земельного кодексу, є умовою для запуску ринку земель.

Чи змiниться ситуацiя найближчим часом, чи буде законсервована полiтиками ще на роки — скоро дiзнаємось.

Віталій ДАНКЕВИЧ. Доктор економічних наук, експерт із земельних питань